Antes de assinar qualquer coisa, cinco blocos precisam estar conferidos: o imóvel, quem vende, o contrato, o custo mensal e, quando for entrega, a vistoria.
A regra que atravessa todos: o que não está por escrito não existe. Promessa verbal no stand não vincula ninguém, e é dali que vem a maior parte das frustrações posteriores.
Bloco 1: o que conferir no imóvel?
- Matrícula atualizada do imóvel ou do terreno, lida por inteiro
- Registro de incorporação, se for compra na planta, com número e cartório
- Memorial descritivo por escrito, comparado item a item com o que a imagem promete
- Metragem: área privativa, área comum e área total, que são coisas diferentes
- Ônus na matrícula: penhora, hipoteca, usufruto ou qualquer restrição
- Situação do IPTU e de débitos de condomínio, em imóvel pronto
A área privativa é a que importa para você. Anúncio que fala em "área total" costuma estar somando a fração de área comum, e o número parece maior do que o apartamento é.
Bloco 2: o que conferir sobre quem vende?
- Certidões da incorporadora ou do vendedor pessoa física
- Histórico de entregas da construtora. Veja como avaliar uma construtora
- Situação jurídica da empresa em consulta processual
- Reclamações registradas em plataformas públicas
Bloco 3: que cláusulas ler no contrato?
| Cláusula | O que checar |
|---|---|
| Prazo de entrega | Data prevista e a tolerância de atraso, em meses |
| Correção das parcelas | Qual índice corrige e com que periodicidade |
| Multa por atraso | O que a incorporadora paga se passar da tolerância |
| Distrato | O que acontece e quanto você recebe de volta se desistir |
| Cessão de direitos | Se pode vender antes das chaves, com que anuência e taxa |
| Comissão de corretagem | Quem paga, quanto, e se está destacada do preço |
A cláusula de distrato é a menos lida e uma das mais importantes. Ela define quanto você perde se precisar desistir, e a diferença entre um contrato e outro pode ser grande.
Bloco 4: quanto vai custar por mês?
- Taxa de condomínio real ou estimada, por escrito
- IPTU, consultado no site da prefeitura pelo endereço
- Transporte, calculado com o seu trajeto real
- Contas de consumo, verificando se água e gás são individualizados
Some tudo e compare com a sua renda. A conta completa está em custo mensal de manter um apartamento.
Bloco 5: como fazer a vistoria na entrega?
É o momento em que você tem mais poder e menos pressa. Não assine o termo de recebimento antes de conferir item por item.
- Abra e feche todas as portas e janelas
- Teste todas as tomadas e interruptores
- Abra todas as torneiras e verifique vazão e vazamento
- Dê descarga em todos os vasos e observe o escoamento
- Confira nível do piso, rejunte, pintura e esquadrias
- Confira se os itens do memorial estão todos presentes
- Fotografe e registre por escrito cada apontamento
Leve a lista impressa e vá com tempo. Vistoria feita em quinze minutos é vistoria que não foi feita.
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Perguntas frequentes
O que conferir antes de comprar um apartamento?
Cinco blocos: o imóvel (matrícula, registro de incorporação, memorial, metragem), quem vende, o contrato (prazo, correção, distrato), o custo mensal e a vistoria na entrega.
O que é a cláusula de distrato?
É a cláusula que define o que acontece e quanto você recebe de volta se desistir da compra. É uma das menos lidas e das mais importantes.
Qual a diferença entre área privativa e área total?
A área privativa é o apartamento em si. A área total soma a fração de área comum, o que faz o número parecer maior. Para comparar imóveis, use a área privativa.
Como fazer a vistoria na entrega?
Com lista impressa e sem pressa: abrir todas as portas e janelas, testar todas as tomadas, abrir todas as torneiras, conferir piso, rejunte e pintura, e comparar com o memorial. Fotografe e registre por escrito antes de assinar o termo.
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Página atualizada em 25 de agosto de 2026.